"향후 10년 이상 동안 쓰지 않아도 되는 여유 자금이 있다고 할 때, 주식, 채권, 부동산, 현금, 금/귀금속 또는 비트코인/암호화폐 중 어느 곳에 투자하는 것이 가장 좋겠습니까?"​

최근의 뱅크레이트에서 실시한 설문조사에서 1천 명 이상의 미국 투자자들에게 물은 질문이었다. 가장 많이 답한 자산은 부동산이었다. 주식이라고 답한 응답자 수 보다 두 배 이상 많았다.​

부동산이라고 답한 투자자들은 뭔가를 알고 있는 걸까? 지난 몇 년 동안 재무 설계사들이 틀렸던 걸까? 역사적 데이터를 통해 답을 알아내 보자.​

케이스-실러 국내 주택 가격 지수(Case-Shiller U.S. National Home Price Index)와 소비자 물가 지수를 기준으로 평가했을 때, 1890년 이래 미국 부동산의 연평균은 수익률은 물가 상승률보다 단 0.4% 높을 뿐이었다. 이에 반해, S&P 500의 연평균 수익률(배당금 포함)은 물가 상승률 보다 6.3% 더 높았다.​

미국 장기 국채 역시 물가 상승률보다 연평균 2.7% 높은 수익률을 기록해, 부동산보다 높았다.

이것이 이야기의 끝이라면, 이 글은 여기서 끝낼 수 있다.​

하지만 여기서 끝이 아니다. 현재 주식 시장과 채권 시장은 크게 과대평가되어 있기 때문에, 향후 10년 동안 부동산이 이 두 자산 군 중 어느 것보다 나은 성과를 기록할 가능성이 충분하기 때문이다.​

어쩌면 투자 대중이 우리가 생각하는 것보다 더 똑똑할 수도 있다.​

먼저 향후 10년 동안 채권의 전망을 고려해 보자. 현재 10년 만기 미국 국채 금리는 2.1%로, 10년 연평균 물가 상승률 보다 고작 0.3% 더 높은 수준이다. 따라서 채권에 투자하면 향후 10년 동안 연간 물가 상승률보다 0.3% 더 높은 수익을 올릴 수 있다고 가정해 볼 수 있다.​

그리고 물가 상승률이 현재 시장의 예상보다 더 높게 되면, 채권의 수익률은 더 나빠질 것이다.​

다음으로 주식을 전망해 보자. 주식의 성과를 예측하기란 채권보다 훨씬 더 어렵다. 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인들이 훨씬 더 많기 때문이다. 하지만 거의 모든 표준 가치평가 지표에 따르면, 현재 주식은 과대평가 또는 보는 사람에 따라 극도로 과대평가되어 있다. 또한 현재의 저금리 상황으로 인해, 주식의 과대평가 이유를 충분히 설명하기도 곤란하다.​

이러한 과대평가를 감안할 때, 향후 10년 동안 주식이, 채권과 마찬가지로, 과거 역사적 평균보다 훨씬 수익률이 낮을 수 있다. 그렇다면 얼마나 낮아질까? 리서치 어필리에이츠에서 내놓은 10년 예측을 참고해 볼 수 있다. 현재 S&P 500(배당금 포함)의 향후 10년 동안 연평균 수익률은 물가 상승률보다 0.5% 더 높을 것으로 보고 있으며, 미국 장기 국채의 연평균 수익률은 물가 상승률보다 0.7% 더 낮을 것으로 보고 있다.​

또는 GMO에서 내놓은 7년 예측을 참고할 수도 있다. 지금부터 2026년까지 S&P 500의 총 수익률은 물가 상승률보다 4.2% 더 낮을 것이며, 미국 장기 국채의 수익률은 물가 상승률보다 연간 1.1% 더 낮을 것으로 보고 있다.​

물론 전망은 전망일 뿐이며, 위 두 회사보다 더 낙관적인 전망을 내놓은 회사들도 있다. 하지만 최소한 위 두 회사의 예측에 따르면, 뱅크레이트의 설문조사에 참여한 사람들의 답변이 틀린 것이 아닐 수 있음을 보여준다.​

향후 10년 동안 부동산과 주식 중 어느 자산이 더 나은 성과를 올릴지 예측하기 위해서 고려해야 할 또 하나의 요소가 있다. 상당한 주식 약세장 동안 부동산의 성과는 어떻게 될까를 알아보는 것이다. 지난 금융 위기 동안 정말 끔찍했던 부동산의 성과를 떠올리면, 주식보다 더 위험해 보이고, 접근을 꺼리게 될 수도 있다.​

하지만 금융 위기 동안 부동산이 겪은 경험은 규칙이 아니라 예외인 것으로 보인다. 1950년대 이후 다른 모든 주식 약세장에서, 케이스-실러 주택 가격 지수는 한차례를 제외하고 모두 상승했다. 그리고 그 한차례 예외의 경우에도 단 0.4% 하락하는 데 그쳤다.​

또한 케이스-실러 지수는 주식 시장보다 변동성이 훨씬 더 적다. 연평균 수익률의 표준 편차로 측정했을 때, 케이스-실러 지수의 변동성은 전체 주식 시장에 비해 단 40%에 불과하다. 부동산이 주식보다 위험하다는 생각은 부동산을 구입할 때 일반적으로 사용하는 레버리지 때문에 생긴 것이다. 부동산 투자의 위험은 본질적으로 부동산이 아니라 레버리지에서 발생한다는 점에 유의해야 한다.​

이렇게 향후 10년 중 어느 시점에 상당한 약세장이 일어날 것이라고 믿고, 주식에 비해 상대적으로 낮은 부동산의 위험이 매력적이라고 생각한다면, 부동산을 투자 대안으로 택할 수도 있다.​

자료 출처: Market Watch, "The single best investment for the next decade"